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Zahlungsverzug: Finanzielle Schieflage entlastet nicht

(ho) Vermieter V kündigt Wohnungsmieter M außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich, nachdem er die Miete von Mai bis Juli 2014 nur noch teilweise zahlt und für die Monate August bis Oktober 2014 völlig schuldig bleibt. Nach Zustellung der Räumungsklage zahlt M innerhalb von zwei Monaten und begründet die aufgelaufenen Mietrückstände damit, dass er durch eine weit überhöhte Steuerschätzung und durch ungerechtfertigte Vollstreckungsmaßnahmen der Finanzbehörden unverschuldet in eine schwierige finanzielle Notlage geraten sei.

In diesem Fall betont der BGH durch Beschluss, er werde die eingelegte Revision zurückweisen und der Klage auf Räumung stattgeben (BGH, Beschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682 = MietRB 2016, 313). Denn durch die Nachzahlung der ausstehenden Mieten innerhalb der Schonfrist sei nur die fristlose Kündigung geheilt worden, nicht aber die ordentliche fristgerechte Kündigung. Hier könne der Mieter nur Umstände dartun und nachweisen, aus denen sich eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit ergibt. Dafür sei er darlegungs- und beweislastpflichtig. Im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB komme es auf das Verschulden an. Im Einzelnen müsse dann der Mieter darlegen, dass er die Pflichtverletzungen wegen einer unvorhersehbaren wirtschaftlichen Notlage mangels Verschuldens nicht zu vertreten habe. Im Rahmen dessen sei es erforderlich, konkret zur tatsächlichen Höhe der angeblich weit übersetzten Steuerschätzung, zu den Gründen dafür und zu der Frage vorzutragen, warum es nicht zu einer Stundungsvereinbarung mit dem Finanzamt gekommen sei. Den Mieter verlässt daraufhin der Mut - die Revision wurde zurückgenommen.

© Dr. Hans Reinold Horst

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