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Mietkaution: Freiwillige Bürgschaft neben „Regelkaution“?

(ho) Wohnungsmieterin W lebt in schwierigen finanziellen Verhältnissen, als der Vertrag abgeschlossen werden soll. Sie bietet deshalb einen Bekannten als Bürgen an und leistet zusätzlich noch die vertraglich vorgesehene Mietkaution in Höhe von drei Netto-Monatsmieten. Vermieter V schließt daraufhin mit W den Wohnungsmietvertrag, der von W später gekündigt wird. Allerdings setzen W und V das Mietverhältnis fort. Der Bürge B nimmt V auf Rückgabe der Bürgschaftsurkunde in Anspruch. Er beruft sich auf eine Übersicherung sowie auf die zwischenzeitlich erfolgte Beendigung des Mietverhältnisses, innerhalb dessen die Bürgschaftsurkunde übergeben wurde.

Das Landgericht (LG) Berlin weist die Klage des B ab (Urteil vom 1. September 2016 - 6 O 70/16, IMR 2017, 186).
Die Gründe:
Werde die Bürgschaft freiwillig zum Beispiel durch die Eltern eines Mietinteressenten angeboten, so könne sie wirksam vereinbart werden. Die mietrechtliche Vorschrift des § 551 Abs. 2 und Abs. 4 BGB, nach der die Mietkaution im Wohnungsmietrecht höchstens das Dreifache der Netto-Monatsmiete betragen dürfe, greife für diesen Fall nicht (so bereits: BGH, Urteil vom 7. 6. 1990 – IX ZR 16/90, BGHZ 111, 361 ff = WuM 1990, 343 = ZMR 1990, 327 = Grundeigentum 1990, 921 = NJW 1990, 2380,). Diese Grundsätze müssten nach Auffassung der Berliner Landrichter auch dann gelten, wenn ein Dritter eine Bürgschaft übernehme, um den Vermieter zum Vertragsschluss mit dem Mieter zu bewegen. Maßgebend für diese Ableitung sei, dass der Mieter ansonsten durch eine ausnahmslos geltende Obergrenze benachteiligt werde, weil sie zur Folge hätte, dass er die Wohnung nicht erhalte.
Zwar sei die Bürgschaftsurkunde zurückzugeben, wenn das Mietverhältnis, das durch sie gesichert sein solle, ende. Denn wenn ein ursprünglich befristeter Vertrag vertraglich verlängert werde, so hafte der Bürge grundsätzlich nicht für die nach der Befristung entstehenden Verbindlichkeiten. Das sei aber anders, wenn die Parteien vereinbart hätten, dass „der gekündigte Vertrag … zu den bisherigen Bedingungen unverändert in Kraft“ bleibe. Diese Abrede umfasse auch die Bürgschaft.

Anzumerken bleibt, dass es sich hier im Ergebnis um die Annahme eines Vertrags zu Lasten Dritter handelt, der dem deutschen Recht fremd ist. Denn der Bürge ist nicht Partei des Mietvertrages, um dessen Verlängerung es geht. Folglich kann in diesen Mietvertrag entgegen gesetzlicher Bestimmungen der Umfang einer Bürgschaft auch nicht aus Forderungen aus einem neuen Mietverhältnis zulasten des Bürgen, der an der Abrede nicht beteiligt ist, ausgeweitet werden. Selbst wenn man in der Abrede der Parteien über den unveränderten Fortbestand des Mietverhältnisses keinen Neuabschluss des Mietvertrags und keine Fortsetzung eines beendeten Mietverhältnisses, sondern einen Vertrag über die Aufhebung der Kündigungswirkungen sieht, so folgt daraus nicht, dass der Bürge an die von den Mietvertragsparteien getroffenen Vereinbarungen gebunden ist. Denn nochmals: Er wirkt an dieser Vereinbarung nicht mit. Deshalb kann dem Vermieter im Verfolg seines Sicherungsinteresses nur empfohlen werden, mit dem Bürgen die Fortdauer der Bürgschaft zu vereinbaren oder den Mieter entsprechend darum zu bitten mit dem Ergebnis, dass der Bürge gegenüber dem Vermieter den Fortbestand der Bürgschaft ausdrücklich erklärt.

Nähere Informationen über zulässig zu vereinbarende Kautionsformen und Kautionshöhen einschließlich der angesprochenen Elternbürgschaft enthält die Broschüre „Kaution - Vereinbarung und Abwicklung von Mietsicherheiten in der Wohnungs- und Geschäftsraummiete“,
2011, ISBN 978-3-939787-44-0, 82 Seiten, 9,95 € zuzüglich Versandgebühr bei Einzelbestellung,
zu beziehen über Haus und Grund Stade.

© Dr. Hans Reinold Horst

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