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Wohnungseigentum: „Ohne mich, da läuft hier gar nichts!“

(ho) Nur dem Hausmeister oder seinem Stellvertreter soll die alleinige Befugnis eingeräumt sein, die Flurfenster in der Gemeinschaftsanlage zu kippen oder ganz zu öffnen. Für die Wohnungseigentümer gilt: „Finger weg!“ So bestimmt es ein Beschluss, der in der Eigentümerversammlung mehrheitlich gefasst wird. Wohnungseigentümerin G fühlt sich dadurch gegängelt. Sie greift diesen Beschluss mit der Anfechtungsklage an - erfolgreich, wie das Landgericht (LG) Koblenz urteilt (Urteil vom 22.8.2016 - 2 S 15/16, veröffentlicht in ZWE 2017, 135).

Der Beschluss beinhalte keine ordnungsgemäße Gebrauchsregelung, da den Wohnungseigentümern und damit auch der anfechtenden G jede Befugnis über die Handhabung des Flurfensters komplett verboten werden soll. Ein solcher vollständiger Gebrauchsentzug eines Gegenstandes des gemeinschaftlichen Eigentums durch Mehrheitsbeschluss sei nichtig (ebenso: OLG Frankfurt am Main, NJW-RR 2002, 82; BayQbLG, WuM 2002, 381).

Besondere Umstände, die ganz ausnahmsweise einen vollständigen Ausschluss der Benutzung rechtfertigen könnten, seien nicht erkennbar. Zwar gehe die Rechtsprechung davon aus, dass die Wohnungseigentümer im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung ausnahmsweise befugt seien, den Zutritt zu gemeinschaftlichen Räumen unter besonderen Umständen stark zu beschränken oder sogar auszuschließen (vgl. BayObLGZ 1972, 94 für einen Heizungsraum; BayQbLG, WuM 2002, 159 für einen Raum mit Zählereinrichtungen für Strom und Gas), doch setze dies die Gefahr von Manipulationen oder einen möglichen Eintritt von Schäden voraus, wogegen mit dem Beschluss vorgebeugt werden solle.

Soweit eine solche Regelung im Hinblick auf die Flurfenster mit der Gefahr einer Auskühlung der Etagenflure gerechtfertigt werden solle, greife dieses Argument nicht. Denn in diesem Fall stehe den Wohnungseigentümern als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung die Aufstellung einer Hausordnung zur Verfügung (§ 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG). Diese Hausordnung könne dabei entweder mit Stimmenmehrheit in einer Eigentümerversammlung beschlossen werden oder durch die Hausverwaltung selbst aufgestellt werden, wenn sie hierdurch in der Gemeinschaftsordnung oder in der Teilungserklärung ermächtigt worden sei.

Nähere Informationen zu Streitpunkten unter einzelnen Wohnungseigentümern selbst und in ihrem Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft gibt die Broschüre "Streit mit dem WEG-Verwalter", 1. Auflage 2016, 12,95 € zuzüglich Versandkosten, 110 Seiten, ISBN 978-3-939787-83-9, Haus & Grund Deutschland Verlag und Service GmbH, Berlin, zu beziehen über Haus & Grund Stade.

© Dr. Hans Reinold Horst

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