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Mietkaution: Notarielle Unterwerfungserklärung ist keine zusätzliche Mietsicherheit!

(ho) Wohnungsmieter M verpflichtet sich mietvertraglich, den Anspruch des Vermieters V auf Mietzahlung durch eine notarielle Urkunde zu sichern, mit der sich M wegen der gesicherten Ansprüche der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein Vermögen unterwirft.
Der Text lautet:
„Auf Wunsch der Mieter verpflichten sich diese, vor einem deutschen Notar eine vollstreckbare Urkunde zu unterzeichnen, die den Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete durch die Mieter sichert. Diese Urkunde muss bis zum (Datum) dem Vermieter vorgelegt werden. Die Kosten dafür trägt der Mieter.“

Zusätzlich ist im Mietvertrag eine Mietkaution in Höhe von drei Nettomonatsmieten vereinbart. Im Verlauf des Mietverhältnisses beruft sich M auf ein Minderungsrecht und kürzt die Miete um insgesamt 5000 €. Wegen dieses Betrags zuzüglich Zinsen und Kosten betreibt V die Zwangsvollstreckung gegen M aus der abgegebenen notariellen Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung.
Die Erklärung lautet:
„Der Mieter unterwirft sich als Schuldner wegen der Zahlungsforderungen des Vermieters aus dem Mietvertrag in Höhe von 2500 € monatlich, einschließlich Betriebs- und Nebenkostenpauschalen aus dem Mietvertrag für die Folgemieten, fällig jeweils zum dritten Werktag eines Monats (Mietbeginn: Datum), der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen…
Eine Umkehr der Beweislast soll durch sämtliche vorstehenden Zwangsvollstreckungsunterwerfungen nicht eintreten…“

M klagt gegen die erfolgte Zwangsvollstreckung und begründet dies damit, die Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung verstoße gegen § 551 Abs. 1 und 4 BGB. Danach dürfe eine Mietsicherheit von maximal drei Monatsmieten netto innerhalb eines Wohnungsmietverhältnisses vereinbart werden. Darüberhinausgehende Vereinbarungen seien unwirksam. Die notarielle Unterwerfungserklärung stelle deshalb eine Übersicherung dar und sei nichtig.

Das Amtsgericht verwirft die Klage, das Landgericht als Berufungsinstanz hilft ihr ab, lässt aber die Revision zum Bundesgerichtshof zu. V legt Revision ein - und hat damit Erfolg (BGH, Urteil vom 14. Juni 2017 - VIII ZR 76/16, veröffentlicht unter: www.bundesgerichtshof.de).

Die Klage gegen die Zwangsvollstreckung sowie die Klage auf Rückzahlung des durch Zwangsvollstreckungsmaßnahmen beigetriebenen Betrags sei unbegründet. Denn bei einer notariell beurkundeten Unterwerfung des Mieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) handle es sich nicht um eine Mietsicherheit. Die in der Wohnungsmiete für Mietsicherheiten geltende Maximalgrenze in § 551 Abs. 1 und Abs. 4 BGB in Verbindung mit § 232 BGB sei daher nicht einschlägig. Deshalb führe der Umstand, dass der Wohnraummieter bereits eine Kaution von drei Monatsmieten geleistet habe, nicht zur Unwirksamkeit der Unterwerfungserklärung.

Der BGH lässt damit ausdrücklich die Möglichkeit zu, auch in Wohnungsmietverhältnissen den Mieter zu verpflichten, sich durch notarielle Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen wegen der zu zahlenden Mieten und sonstigen Nebenforderungen aus dem Mietverhältnis zu unterwerfen. Dies war bisher nur für Gewerbemietverhältnisse so entschieden (LG Wuppertal, Beschl. v.10.3.2000 – 6 T 91/00, ZMR 2000, S. 836).

Der Vermieter gewinnt damit ein zusätzliches Sicherungsmittel für seine Mietforderungen, das ihm den oft langwierigen Weg einer gerichtlichen Zahlungsklage erspart und ihn gleich in die Position eines Vollstreckungsgläubigers mit Vollstreckungstitel setzt, eine für Vermieter sicherlich sehr beachtenswerte Entwicklung.
Ausdrücklich offen gelassen wird in der Entscheidung allerdings, ob auch die formularmäßige Verpflichtung des Mieters zur Abgabe einer notariellen Unterwerfungserklärung innerhalb einer Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen Bestand haben könnte oder als Formularklausel geächtet werden müsse (vgl. Rn. 22 der Entscheidungsgründe). Empfehlenswert ist der eröffnete Weg also bislang nur, wenn durch eine Vereinbarung der Vertragsparteien im Einzelfall eine solche vertragliche Verpflichtung des Mieters geschaffen wird. Dies setzt ein Verhandeln im Sinne eines Aushandelns voraus. Der Vermieter kann die Erklärung also nicht vertraglich vorgeben, sprich - im Sinne des AGB-Klauselkontrollrechts „stellen“.

Wer mehr zur Sicherung und Beitreibung von Mietforderungen erfahren möchte, sei verwiesen auf die Broschüren "Sicherung und Beitreibung von Mietforderungen“, 4.Auflage 2007, 151 Seiten DIN A5 gebunden, ISBN 978-3-939787-04-4, Preis 12,90 € zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, und „Kaution - Vereinbarung und Abwicklung von Mietsicherheiten in der Wohnungs- und Geschäftsraummiete“, 2011, ISBN 978-3-939787-44-0, 82 Seiten, 9,95 € zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, jeweils zu beziehen über Haus & Grund Stade.

© Dr. Hans Reinold Horst

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