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Mietminderung: Reduzierte Quote bei Mitverantwortlichkeit des Mieters

Ist der Vermieter für einen eingetretenen Mangel der Mietsache verantwortlich, so kann der Mieter die Miete so lange mindern, bis der Mangel abgestellt ist. Genauso verhält es sich, wenn der Vermieter zwar für den Eintritt eines Mangels nicht verantwortlich ist, die Mangelursachen aber in seinen Risikobereich fällt, weil zum Beispiel Bauschäden bestehen, in deren Folge der Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt wird (§ 536 BGB).

Der Vermieter haftet nämlich nicht nur dann für einen eingetretenen Mangel, wenn er ihn fahrlässig oder gar vorsätzlich selbst herbeigeführt hat, bzw. Maßnahmen unterlassen hat, die dem Eintritt des Mangels vorbeugen, sondern auch dann, wenn sich der Mangel ohne sein Zutun ergibt und seine Verhütung außerhalb seines Einflussbereichs liegt. Das kann zum Beispiel bei sogenannten Umweltmängeln und auch bei Umfeldmängeln der Fall sein. Denn den Vermieter trifft eine Garantiehaftung, was den ordnungsgemäßen, sprich vertragsgemäßen Zustand der Mietsache angeht. Er muss die Mietsache bei Vertragsbeginn in ordnungsgemäßem Zustand übergeben und diesen Zustand während der Dauer des Mietverhältnisses aufrechterhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Spiegelbildlich wird der Vermieter von seiner Mängelhaftung und damit eben auch von Gewährleistungsrechten des Mieters frei, wenn der Mieter den Mangel verursacht hat, wie zum Beispiel durch falsches Heizen und falsches Lüften. Dann muss der Vermieter auch keinerlei Mietminderungen hinnehmen.

In der Praxis lässt sich die Frage der Verantwortlichkeit nicht immer so sauber abgrenzen. So auch nicht in dem folgenden – praxistypischen - Fall:
Das Bad der Mietwohnung zeigt Feuchtigkeit und Schimmel. Der Mieter begehrt gerichtlich die Feststellung seiner Minderungsberechtigung. Der gerichtlich bestellte Sachverständige kommt zu dem Ergebnis, dass die Feuchtigkeit und dadurch der Schimmel durch ein unsachgemäßes Verhalten des Mieters selbst verursacht werden, aber auch durch den baulichen Zustand der Wohnung verstärkt wird.

Das Amtsgericht (AG) weist deshalb die Feststellungsklage des Mieters ab, der Mieter geht in Berufung.

Mit Urteil vom 2.6.2017 - 9 S 169/16, IMR 2017, 434 kommt das Landgericht Karlsruhe als Berufungsgericht zu dem Ergebnis, der Mieter sei zwar grundsätzlich wegen der Feuchtigkeit und des Schimmels zur Mietminderung berechtigt, doch sei die Minderungsquote herabzusetzen. Zunächst habe sich nämlich der Vermieter nicht dahin entlasten können, dass Ursachen für Feuchtigkeit und Schimmel aus seiner Risikosphäre nicht vorliegen (so die „Gefahrenkreistheorie“: BGH, Urteil vom 10.11.2004 – XII ZR 71/01, WuM 2005, 54 = NZM 2005, 17 = DWW 2005, 19 = ZMR 2005, 120). Denn auch bauliche Umstände hätten zur Verstärkung von Feuchtigkeit und Schimmel geführt. Da aber der Mieter die primäre Ursache selbst durch unzureichendes Heizen und Lüften gesetzt habe, sei von einer Mitverantwortlichkeit beider Parteien für den eingetretenen Mietmangel auszugehen. In diesem Fall sei entweder die Minderungshöhe entsprechend den Verantwortungsteilen zu quotieren (so LG Bonn, Urteil vom 3.12.1990 - 6 S 76/90) oder es sei von vornherein die Minderungshöhe niedriger anzusetzen (so: AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 24.4.2012 - 7 C 326/10, IMR 2012, 450).

Das Gericht schließt sich der Auffassung an, die die Minderungsquote in diesem Fall senkt (vgl. zur Berücksichtigung von mitursächlichen Umständen aus der Mietersphäre auch: Selk, NJW 2013, 2629). Außerhalb des Schadensersatzanspruchs ergebe sich dies nicht aus § 254 BGB, sondern aus dem Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB).

© Dr. Hans Reinold Horst

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