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Schadensersatz: Gesetzliche kurze Verjährung für Ansprüche des Vermieters gilt!

Das bestehende Wohnungsmietverhältnis wird gekündigt, die Wohnung Ende Dezember 2014 zurückgegeben. Der nun ehemalige Vermieter V verklagt seinen ehemaligen Mieter M auf Schadensersatz wegen behaupteter Wohnungsschäden im Oktober 2015. M beruft sich auf Verjährung, V dagegen auf die Verlängerung der gesetzlichen Verjährungsfrist für Ansprüche des Vermieters auf Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache von sechs Monaten (§ 548 Abs. 1 BGB) auf zwölf Monate durch eine im Mietvertrag enthaltene Bestimmung.

Der BGH ächtet in letzter Instanz die Vertragsklausel:
Eine Regelung in einem Formularmietvertrag, durch die ein Vermieter die nach dem Gesetz vorgesehene sechsmonatige Verjährung seiner Ersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache verlängert, sei wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB; BGH, Urteil vom 8.11.2017 - VIII ZR 13/17, PM Nr. 176/2017, www.bundesgerichtshof.de).

Denn die Klausel erschwere den Eintritt der Verjährung im Vergleich zur gesetzlichen Regelung gleich mehrfach:

  • Zunächst werde die Frist von sechs auf zwölf Monate verlängert.
  • Ferner verändere die Klausel den Beginn des Fristlaufs. Denn sie stelle nicht auf den gesetzlichen Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache, sondern auf das rechtliche Mietvertragsende ab.

Dies sei mit dem wesentlichen Grundgedanken des § 548 BGB nicht zu vereinbaren und benachteilige den Mieter unangemessen. Denn das Ziel des Gesetzgebers sei unter Berücksichtigung der Interessen sowohl des Mieters als auch des Vermieters, mit der kurzen Verjährungsregelung in § 548 BGB alsbald nach Auszug des Mieters und Rückgabe der Wohnung Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu schaffen und deshalb zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine möglichst schnelle Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen.

Der Mieter habe dann nämlich keine Möglichkeit mehr, beweissichernde Feststellungen zum Wohnungszustand zu treffen. Demgegenüber würde der Vermieter durch den Rückerhalt der Wohnung in die Lage versetzt, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob er Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung gegen den Mieter geltend machen und durchsetzen muss. Dafür sei eine Frist von sechs Monaten ausreichend.

© Dr. Hans Reinold Horst

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