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Mieterhöhung: Zustimmung durch dreimalige Zahlung der erhöhten Miete?

Der typische „Klassiker“: Der Vermieter überreicht dem Mieter eine Mieterhöhung und bittet um Zustimmung, der Mieter reagiert nicht, zahlt aber den verlangten erhöhten Betrag mehrfach hintereinander. Liegt darin eine Zustimmung „zwischen den Zeilen“, die eine ausdrückliche Erklärung der verlangten Zustimmung ersetzt? Im Juristendeutsch: Kann eine solche Zustimmung durch konkludentes Handeln (hier: dreimalige Zahlung des erhöhten Betrags) angenommen werden?

Mit dieser Frage und genau mit diesem Sachverhalt hatte sich jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) zu beschäftigen (Beschluss vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, veröffentlicht in IMR 2018, 139). Der BGH beantwortet die Frage nicht allgemein, hält aber eine durch dreimalige Zahlung der erhöhten Miete konkludent erklärte Zustimmung zu einem vorherigen Mieterhöhungsverlangen des Vermieters für möglich, wenn so dreimal hintereinander monatlich verfahren wird. Denn die Zustimmungserklärung könne auch formfrei abgegeben werden (§ 558 b Abs. 1 BGB) und deshalb auch konkludent durch Zahlung der erhöhten Miete erfolgen.

Ob dies im einzelnen Fall so anzunehmen sei, müsse allerdings der Tatrichter klären. Bisher ist diese Frage in der Instanzrechtsprechung sehr unterschiedlich beantwortet worden (siehe die Übersicht zu einschlägigen instanzgerichtlichen Entscheidungen bei Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 558 b BGB Rn. 28). Die Antwort hängt davon ab, ob man dem Handeln ein entsprechendes Erklärungsbewusstsein des Mieters mit Rechtsbindungswillen unterstellt oder nicht.

Klar ist dabei:
Zahlt der Mieter unter Vorbehalt, kann eine Zustimmungserklärung nicht angenommen werden. Denn dann bringt der Mieter deutlich zum Ausdruck, dass er eben seine rechtliche Verpflichtung zur Abgabe einer solchen Erklärung zunächst überprüfen, das Risiko eines Rechtsstreites um seine eventuell erhöhte Zahlungspflicht aber bis dahin vermeiden will.

Bislang war umstritten, ob im Mietvertrag vereinbart werden kann, dass die Zustimmung zu einer verlangten Mieterhöhung schriftlich zu erfolgen hat. Bislang hat der BGH nicht entschieden, ob Mieterhöhungsvereinbarungen einer allgemeinen Schriftformklausel zum Beispiel am Ende des Vertrags mit Bezug auf jede vertragliche Änderung unterworfen werden können (verneinend: LG München I, ZMR 2014, 460). Ebenso nicht entschieden ist bisher, ob eine konstitutive Schriftformklausel, nach der die eingehaltene Schriftform Wirksamkeitsvoraussetzung für die abgegebene Erklärung sein soll, einer Inhaltskontrolle nach den AGB-Recht standhält (§§ 305b, 307 Abs. 1 BGB; hinweisend: Blank, Anm. zu BGH, Beschluss vom 30.1.2018 - VIII ZB 74/16, in: IMR 2018, 139). Für eine deklaratorische Schriftformklausel ist diese Frage nicht zu stellen. Denn hier ist die thematisierte Schriftform nicht Wirksamkeitsvoraussetzung. Deshalb hat sie auf das Zustandekommen von formlosen Verträgen auch keinen Einfluss (so zu Recht: Blank, aaO).

Kommt es allerdings auf die Einhaltung der in § 550 BGB geregelten Schriftform an, so ist dem Vermieter auch ein Anspruch auf die schriftliche Abgabe einer Zustimmungserklärung aus § 241 Abs. 2 BGB zuzubilligen (zu Recht ebenso: Blank, aaO). Diese Schriftform greift für befristete Mietverträge, die länger als ein Jahr laufen sollen (§ 575 Abs. 1 Satz 1 BGB) sowie für Verträge mit vereinbartem Kündigungsausschlusses für länger als ein Jahr.

Nähere Informationen für Vermieter zum richtigen Vorgehen bei Mieterhöhungen sind der Broschüre "Mieterhöhung frei finanzierter Wohnraum", 4. Auflage 2015, Verlag Haus & Grund Deutschland/Berlin, 140 Seiten DIN A5, ISBN 978-3-939787-75-4, Preis 12,95 € zuzüglich Versandgebühr bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Niedersachsen, E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de; Fax: 0511/97329732.

© Dr. Hans Reinold Horst

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