(ho) Was tun, wenn im Wohnungsmietvertrag eine unwirksame Indexklausel vereinbart ist, die nur Mieterhöhungen möglich macht, aber keine Ermäßigungen in Fällen, in denen der Bezugsindex sinkt?

Hintergrund:
Eine Indexklausel zur Mieterhöhung muss in beide Richtungen funktionieren. Andernfalls ist sie unwirksam (AG Wolfenbüttel, Urteil vom 11.11.2014 – 17 C 230/14 –, juris; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2022, § 557 b BGB Rn. 58 mit weiteren Nachweisen; BeckOK BGB/Schüller BGB § 557 b Rn. 21). Anstelle der unwirksamen Klausel gilt dann das Gesetz (§ 306 Abs. 2 BGB). Mieterhöhungen nach den gesetzlich zugelassenen Begründungsmitteln (§ 558 a BGB) bleiben dann aber möglich.

Allerdings soll dies nach Auffassung des AG Hannover nicht gelten, wenn nach dem dort geltenden qualifizierten Mietspiegel auf die danach berechnete Einzelvertragsmiete erhöht wird, ohne den maximalen Mietwert zu berücksichtigen, der nach der unwirksamen Indexklausel - im Niveau darunter liegend - möglich gewesen wäre (AG Hannover, Urteil vom 21.2.2023 - 443 C 4261/22, IMR 2023, 360). Anders formuliert: Die Mieterhöhung soll durch das nach der unwirksamen Indexklausel zu erreichende Mietniveau begrenzt sein und kann nicht bis zur darüber liegenden Miethöhe nach Mietspiegel „ausgereizt“ werden.

Diese Kappung, so das Amtsgericht Hannover, sei nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) geboten. Denn der Vermieter dürfe aus der Unwirksamkeit der von ihm verwendeten Indexklausel keine Vorteile ziehen, indem er jetzt ein höheres Niveau nach der Mietspiegelmiete erreicht. Tatsächlich entspricht es ständiger Rechtsprechung des BGH, dass der Verwender von Formularklauseln sich nicht auf deren Unwirksamkeit berufen und daraus Vorteile ziehen darf (BGH, Urteil vom 25.2.2016 – VII ZR 49/15, IMR 2016, 211; BGH, Urteil vom 30.6.2016 – VII ZR 188/13, IBR 2016, 521).

Mit diesem Ansatz muss nach Auffassung des AG Hannover innerhalb eines Zustimmungsverlangens auf der Basis eines Mietspiegels in diesem Fall gleichzeitig dargelegt werden, welche Erhöhung nach dem Bezugsindex der unwirksamen Indexklausel möglich gewesen wäre. Denn der Mieter dürfe darauf vertrauen, dass die vertraglich vereinbarte Miete sich nicht weiter erhöht als nach dem Index möglich. Die Unterlassung dieser Angaben im Mieterhöhungsverlangen führe zu dessen formeller Unwirksamkeit.

Konsequenz:
Der Vermieter muss ein neues Mieterhöhungsverlangen an den Mieter richten und nochmals zur Zustimmung auffordern.
Um das klar zu sagen: Diese Konsequenz folgt nicht aus den Regeln für ein Mieterhöhungsverlangen auf der Grundlage eines gesetzlich anerkannten Begründungsmittels innerhalb des Mietpreisrechts, sondern aus dem Recht zur Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen.

Nachzutragen ist:
Auch in der Gewerberaummiete muss die Indexklausel neben Mieterhöhungen auch Mietsenkungen je nach der Entwicklung des Bezugsindexes möglich machen, soll die Unwirksamkeitsfolge vermieden werden. Allerdings stellen sich hier die für die Wohnungsmiete skizzierten Folgeprobleme nicht; denn entweder einigen sich die Parteien dann nach gemeinsamer Verhandlung auf eine erhöhte Miete oder der Vermieter spricht eine Änderungskündigung aus, verbunden mit dem Angebot auf Abschluss eines neuen Mietvertrags mit der gewünschten erhöhten Miete. Natürlich sind fest vereinbarte Laufzeiten, Options- und Verlängerungsrechte des Mieters und bei unbefristet abgeschlossenen Gewerbemietverträgen Kündigungsfristen zu berücksichtigen; ferner das Risiko, dass der Mieter abspringt. Aber dieses Risiko ist auch im Falle einer Mieterhöhung nach einer Indexklausel immer zu berücksichtigen.

© Dr. Hans Reinold Horst

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