(ho) In der deutlich hochwogenden Auseinandersetzung um die Novelle des Gebäudeenergie-Gesetzes (Heizungsgesetz) spielte und spielt die Wärmepumpe als gewünschte Heizungsform eine sehr zentrale Rolle. Häufig genug bietet sie auch die einzige technische Möglichkeit, um den Heizungsumbau mit dem Umstieg auf erneuerbare Energien zu gewährleisten. Anlass der Kontroverse war vor allen Dingen die Verträglichkeit der Heiztechnik mit regenerativer Energie in dem konkret zu beheizenden Haus: Kann eine Wärmepumpe genug Wärmeenergie liefern, um das Haus auskömmlich zu beheizen oder nicht? Sind die Umweltbedingungen (geologische Verhältnisse, Grundwasser, Lufttemperatur) geeignet, um eine Wärmepumpe zu betreiben? Muss das Haus vorher gedämmt werden, um mit weniger Heizenergie auskömmliche Temperaturen zu erreichen?
Dann stellte man auf einmal fest: Eine Wärmepumpe benötigt Betriebsstrom, und davon eine ganze Menge! Was für eine „Überraschung“.

Das jetzt erlassene „Heizungsgesetz“ (BGBl. I 2023, Nr. 280 vom 17.10.2023) zieht aus dem Disput zwei Konsequenzen:

1. Zum einen soll die Wärmepumpe nicht mehr bevorrechtigte Heizungstechnik mit Priorität sein, sondern die Ziele des Heizungsumbaus sollen „technologieoffen“ erreicht werden können (§ 72 Abs. 2 Satz 1 GEG). Dass dabei die Wärmepumpe oft aus rein praktischen Gründen die einzig mögliche Heizungsform zur Erreichung einer Wärmeerzeugung mindestens aus 65 % erneuerbaren Energien darstellt, ist dabei eine andere Frage. Theorie trifft Praxis.
2. Zum anderen hat der Gesetzgeber erkennen müssen, dass die Frage des Betriebsstroms rechtlich geregelt werden muss, soweit er denn überhaupt in ausreichender Kapazität - durch das vorhandene Leitungsnetz geführt - zum Betrieb der Wärmepumpe zur Verfügung stehen kann.

Dazu hat man die Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 4a BetrKV n. F.) und die Heizkostenverordnung (§ 2 HeizkostenV n. F.) geändert. Bisher waren dort nur „die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung“ als Betriebskosten umlagefähig gestellt. Jetzt gehört der zur Wärmeerzeugung verbrauchte Strom ausdrücklich zu den „Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage“. Ergo: Der Betriebsstrom für die Wärmepumpe ist eine umlagefähige Betriebskostenposition, zumindest in Neuverträgen, die jetzt und künftig abgeschlossen werden.

Wie steht es aber mit Altverträgen? Wenn dort vereinbart ist, der Mieter habe die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung zu tragen, zeigen sich auf erste Sicht auch insoweit keine Probleme. Allerdings handelt es sich bei solchen Verweisungen nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 22. Februar 2006 – VIII ZR 362/04, NJW 2006, S. 2185 Rn. 15) um statische Verweisungen. Mit diesem Verständnis haben dann spätere Gesetzesänderungen der einschlägigen Norm keinen Einfluss auf den Inhalt vertraglicher Abreden (so: Börstinghaus, Änderungen des Mietrechts durch das „Heizungsgesetz“, NJW 2023, S. 3193, 3198). Diese sehr pauschale Übertragung der zitierten BGH-Entscheidung auf den hier vorliegenden Fall des Heizungsumbaus kann aber aus den folgenden Gründen nicht überzeugen:

Auch mit dem erstrangigen Staatsziel des Klimaschutzes (Art. 20 a GG, dazu: BVerfG, Beschluss vom 24. März 2021 – 1 BvR 2656/18 –, BVerfGE 157, 30-177; BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 15. Dezember 2022 – 1 BvR 2146/22 –, juris) ist die Wärmewände zur Erreichung der Klimaschutzziele gewollt. Wie bereits festgestellt: In vielen Fällen ist die Wärmepumpe die einzige technische Möglichkeit, um im Einzelfall diese Klimawende immobilienbezogen durch den Einsatz regenerativer Energien zu verfolgen und damit die gesetzgeberischen Ziele des GEG umzusetzen. Nach langer politischer Diskussion hat der Gesetzgeber innerhalb des Gesetzgebungsverfahrens dazu einschränkende Regelungen wieder gestrichen (hinweisend: Deutscher Bundestag, Drucksache 20/7619, S. 96 zu § 71 o GEG) und grundsätzlich entschieden, dass der Mieter Betriebskosten komplett tragen soll, die mit dem Betrieb neuerer Heizungstechnik einhergehen, selbst wenn sie das Betriebskostenniveau anheben. Genau das ist hier der Fall. Mit einem entsprechend höheren Stromverbrauch ist beim Betrieb der Wärmepumpe zu rechnen. Wären diese Kosten unter Zugrundelegung des zitierten Urteils nicht auf den Mieter umlegbar, würde dies dem insgesamten gesetzgeberischen Ziel in großen Bereichen entgegenstehen und auch die konkrete Leitentscheidung des Gesetzgebers, der Mieter weiterhin die verbrauchsabhängigen Betriebskosten in vollem Umfang belasten zu können, widersprechen.

Die Entscheidung ist auch insofern nicht vorgreiflich, als es dort um eine pauschale Umlage „der Betriebskosten“ ohne benannte Einzelpositionen ging. Es kann nicht sein, dass Gesetzesänderungen seit Abschluss des Vertrages keine Auswirkungen auf bestehende Verträge haben, erst recht, wenn Einzelpositionen im Vertrag umlagefähig ausgewiesen sind!

Und zum guten Schluss:
Der Gesetzgeber hat an anderer Stelle mit einer Gesetzesänderung ausdrücklich in die Umlagefähigkeit von Einzelpositionen bei den Betriebskosten eingegriffen, und zwar bei der TKG-Novelle hinsichtlich der Umlage von Kosten zur Versorgung des Mieters mit Radio- und Fernsehersignalen bei Kabelanschlüssen und bei Satellitenantennen mit vorgewähltem Signalanbieter (§ 2 S. 1 Nr. 15 a) bis c) BetrKV). Auch diese Tatsache steht in unlösbarem Widerspruch mit einer pauschalen Übertragung des oben zitierten BGH Urteils.

Ergebnis:
Auch bei bestehenden Mietverträgen müssen die (erhöhten) Kosten des Betriebsstroms beim Betrieb einer Wärmepumpe umlagefähig sein. Gleichwohl: Eine rechtliche Unsicherheit bleibt, der auch bei der wirtschaftlichen Kalkulation einer Umstellung der Heiztechnik auf Wärmepumpen berücksichtigt werden muss.

© Dr. Hans Reinold Horst

<< zurück