(ho) Steht der Heizungsumbau nach dem novellierten Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Wohnungseigentumsanlagen an, ist schon in der ersten Planung- und Vorbereitungsphase guter Rat ganz sprichwörtlich teuer. Denn zunächst geht es um eine heizungstechnische und bautechnische Bewertung der Ausgangssituation.

• Wie ist es um die vorhandene Heizung bestellt?
• Wie lange kann sie noch störungsfrei arbeiten?
• Soll beim Heizungstausch dem eigentlichen Willen des Gesetzgebers folgend eine Zentralheizung eingebaut werden oder soll es bei Einzelversorgungslösungen bleiben?
• Wo soll die Zentralheizung stehen, wenn es bisher nur Gasetagenheizungen für einzelne Sondereigentumseinheiten gab?
• Welche konkreten Baumaßnahmen sind nötig?
• Wie muss der Heizungskreislauf von der Leitungsführung her geschaffen werden?
• Welche Sondereigentumseinheit will sich anschließen und welche nicht?
• Wie ist die energetische Grundsituation des Hauses?
• Verträgt das Haus ohne Vorertüchtigung überhaupt jede neue Heiztechnologie?
• Wie steht es neben der Technik um Fördermöglichkeiten und generell um die Finanzierung?

Diese und viele weitere Fragen muss der Verwalter vorbereiten und der Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung vorlegen.
Vor allem bedarf es – gesetzlich so aufgegeben – eines Umsetzungskonzepts (vgl. die Einzelheiten in § 71 n GEG). Dies ist ohne einen Energieberater nicht zu leisten.

Was ist, wenn ein Eigentümer die von ihm gesetzlich geschuldeten Auskünfte über den Zustand seiner eigenen Heizung nicht erteilt? Muss dann auf Zustimmung geklagt werden? Wie steht es dann um die Bestellung eines Rechtsanwalts? Bedarf es im Vorstadium weiterer rechtlicher Gutachten, für die ein versierter Rechtsanwalt mandatiert werden muss? Schließlich handelt es sich bei dem novellierten Gebäudeenergiegesetz, besser bekannt unter der Bezeichnung „Heizungsgesetz“ um eine völlig neue und damit sehr unsichere Rechtsmaterie, die viele Fragen aufwirft.

All diese Überlegungen führen zu der Frage, ob der Verwalter einen Energieberater und einen Rechtsanwalt mandatieren darf und ob er mit ihnen Vergütungsvereinbarungen schließen darf. Das richtet sich zunächst einmal nach der Teilungserklärung, dem Verwaltervertrag und natürlich auch nach zuvor erteilten Ermächtigungen per Beschluss. Dazu hat das LG Karlsruhe festgestellt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zumindest die Person eines Rechtsanwalts, der beauftragt werden soll, bestimmen muss. Eine weitergehende Übertragung von Entscheidungsbefugnissen auf den Verwalter, im Fall zu führender Prozesse selbst über die Auswahl eines Rechtsanwalts zu entscheiden, und ebenso über den Abschluss einer Honorarvereinbarung einschließlich der Höhe der versprochenen Vergütung, sowie schließlich über die Prozessstrategie sei durch Beschluss nicht möglich (LG Karlsruhe, Urteil vom 4.9.2023 - 11 S 68/22, FD-MietR 2023, 460525). Solle die GdWE durch die Vergütungsvereinbarungen verpflichtet werden, sei eine so weitgehende Delegation durch Beschluss anfechtbar. Denn dies widerspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. In aller Regel sei auch der Abschluss einer Vergütungsvereinbarung nicht von der Kompetenz des Verwalters aus § 27 Abs. 1 WEG umfasst (ebenso: LG München I, Urteil vom 12.07.2017 - 1 S 15254/16 WEG, ZWE 2017, 416; LG München I, Urteil vom 2.8.2017 – 1 S 15254/16 WEG, NZM 2018, 804). Die GdWE müsse zumindest über das „Ob“ und über das „Wie“ einer Beauftragung entscheiden können (so: Bub/Bernhard, Anmerkung zu LG München I, Urteil vom 12.07.2017 - 1 S 15254/16 WEG, FD-MietR 2017, 394902).

Lesetipp: Broschüre „Sanierung und Modernisierung im Wohnungseigentum“,
2. Auflage 2021, ISBN 978-3-96434-025-2, 16,95 €, 261 Seiten, zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Stade.

© Dr. Hans Reinold Horst

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