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Haus & Grund macht Urlaub

Bitte vormerken:
Vom 20.04. - 30.04.2018 und am 11.05.2018 bleibt die Geschäftsstelle geschlossen.

Die Rechtsberatung am 25.04.2018 (15.00 - 19.00 Uhr) findet jedoch statt.

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Einladung zur Jahreshauptversammlung 2018

am Donnerstag, dem 12. April 2018, 18.30 Uhr ins Inselrestaurant, Auf der Insel 1, 21682 Stade.

Tagesordnung >>

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Nachbarrecht: „Guten Weg!“

Einem Nachbarn stand ein Wegerecht über das Grundstück einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Benutzen heißt aber nicht dekorieren, wie der BGH klarstellt. Der Wegeberechtigte darf deshalb keine Holzwand, Blumenkästen und Blumenkübel oder ähnliche Dekorationen und auch keine Gartenbank und keine Figuren aufstellen.

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Geld - Copyright Sylvia Horst
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Miete gezahlt ohne Monatsangabe

Bei Mietzahlungen ist es Angelegenheit des Mieters anzugeben für welchen Monat er zahlt, § 366 Abs. 1 BGB. Versäumt er dies, so geht das Bestimmungsrecht verloren und ist der Vermieter berechtigt zu bestimmen für welchen nicht gezahlten Monat die Zahlung gilt, § 366 Abs. 2 BGB.

Aber:
Von „konkludenter Bestimmung ist auszugehen, wenn die Miete punktgenau zum Fälligkeitszeitpunkt gezahlt wird, z. B. am 05.10., wenn im Vertrag bestimmt ist, dass bis zum 3. Werktag gezahlt werden muss. In diesem Fall gilt die Miete für Oktober und ist der Vermieter nicht berechtigt die Zahlung für ältere Schuld zu verrechnen (LG Frankfurt, 28.03.2013 – 15 S 132/11).

Haus - Copyright Sylvia Horst
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Wohnungseinbruch: Stehlgutliste

Die AGB der Hausratversicherungen fordern, schnellstens eine Stehlgutliste einzureichen.

Ist die AGB wirksam? >>

Mietvertrag - Copyright Sylvia Horst
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Haushaltsnahe Dienstleistungen vom Vermieter auszuweisen

Gestritten wird darüber, ob der Mieter von seinem Vermieter verlangen kann, in einer Betriebskostenabrechnung bestimmte Kosten so aufzuschlüsseln, dass sie gegenüber dem Finanzamt als haushaltsnahe Dienstleistung von der Steuerschuld abgezogen werden können.

Ja, urteilt das Landgericht Berlin (18.10.17 – 18 S 339/16 in MK 12/2017, Seite 201). Der Mieter müsse aus der Betriebskostenabrechnung ersehen, welche Dienstleistungen erbracht und welche Beträge dafür aufgewandt sind.

BGH - Copyright Sylvia Horst
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BGH: Kündigung durch Bausparkasse

Streitig ist, ob die Bausparkasse von sich aus den Bausparkassenvertrag mit dem Kunden kündigen darf.

Ja, sagt der BGH (21.02.2017 – XI ZR 185/16 und 21.02.2017 – XI ZR 272/16), dies gelte für den Fall, dass der Vertrag seit mindestens 10 Jahren zuteilungsreif ist. Gesetzlich sei dieses Kündigungsrecht gemäß § 489 BGB geregelt für den Darlehnsnehmer und nicht für die Bausparkasse als Darlehensgeber. Analoge (entsprechende) Anwendung sei für den umgekehrten Fall gerechtfertigt, weil der Normzweck des Darlehnsgebers (Bausparkasse) deckungsgleich ist mit dem Recht des Darlehnsnehmers nach Ablauf von 10 Jahren nach Empfang des Darlehns zu kündigen.

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Mietminderung: Reduzierte Quote bei Mitverantwortlichkeit des Mieters

Ist der Vermieter für einen eingetretenen Mangel der Mietsache verantwortlich, so kann der Mieter die Miete so lange mindern, bis der Mangel abgestellt ist. In der Praxis lässt sich die Frage der Verantwortlichkeit nicht immer so sauber abgrenzen. So auch nicht in dem folgenden Fall:

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Geld - Copyright Sylvia Horst
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Bestattungskosten: „Stoppschild“ für das Sozialamt

X ist in einem Altenpflegeheim untergebracht. Dafür erhält sie vom Sozialhilfeträger Zuzahlungen. Vor ihrer Aufnahme schließt sie einen Bestattungsvorsorgevertrag ab und zahlt zur Finanzierung ihrer Beerdigung 6300 € auf ein Treuhandkonto ein. Der Sozalhilfeträger will den Betrag nicht als Schonvermögen anerkennen.

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BGH - Copyright Sylvia Horst
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BGH: Immobilienanzeigen – Energieverbrauch

In der Tageszeitung hat ein Immobilienmakler Wohnungen zur Miete oder zum Kauf angeboten ohne den Energieverbrauch anzugeben, er wird verklagt wegen Verstoßes nach § 16 a EnEV es künftig zu unterlassen diese Anzeigen zu veröffentlichen ohne Angaben zum Energieausweis.

Ja, sagt der BGH, werde die gesetzliche Pflichtangabe über den Energieverbrauch in der Anzeige unterlassen, so fehle eine wesentliche Information, die zur Klage wegen Unterlassung nach § 5 a Abs. 2 UWG berechtige. Zu diesen Informationen gehörten nach Art. 12 Richtlinie 2010/31/EU Angaben zur Art des Energieausweiseswesentliche EnergieträgerBaujahr des WohngebäudesEnergieeffizienzklasseWert des Energiebedarfs oder Endenergieverbrauchs (BGH 05.10.2017 – I ZR 229/16 in Mietrecht kompakt 2017, Seite 181).

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Schadensersatz: Gesetzliche kurze Verjährung für Ansprüche des Vermieters gilt!

Das bestehende Wohnungsmietverhältnis wird gekündigt. Der nun ehemalige Vermieter V verklagt seinen ehemaligen Mieter M auf Schadensersatz. M beruft sich auf Verjährung, V dagegen auf die Verlängerung der gesetzlichen Verjährungsfrist von sechs Monaten (§ 548 Abs. 1 BGB) auf zwölf Monate durch eine im Mietvertrag enthaltene Bestimmung.

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Wasserhahn - Copyright Sylvia HorstBild: © Sylvia Horst

WEG: 14.000 € geschuldet – Wasserversorgung gesperrt

Weil ein Wohnungseigentümer sein Hausgeld an den Verwalter der Wohnungseigentumsanlage nicht zahlt und wegen des Rückstandes von 14.000 € die Wasserversorgung gesperrt wird, erleidet ein anderer Wohnungseigentümer Verluste durch fehlende Mieteinnahmen. Hierfür macht er den säumigen Eigentümer verantwortlich und fordert Schadenersatz.

Nein, sagt der BGH (10.02.2017 – V ZR 166/16 in Mietrecht kompakt 2017, Seite 182), dieser Anspruch könne nicht von dem einzelnen Wohnungseigentümer geltend gemacht werden, vielmehr sei allein die Wohnungseigentümergemeinschaft (vertreten durch die Verwaltung) berechtigt diesen Anspruch einzuklagen.

Bernhard Schröder
Ehrenvorsitzenden Bernhard Schröder

Sonderveranstaltung Haus und Grund Stade e.V.
Immobilienbesitzer und Ortssatzungen

Am 15.11.2017 fand vom Verein Haus und Grund Stade e.V. eine Sonderveranstaltung zum Thema „Immobilienbesitzer und Ortssatzungen“ in der Gaststätte Vier Linden in Schölisch statt.

Zur Sonderveranstaltung >>

Geld - Copyright Sylvia Horst
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Mietkaution: „Abwohnen“ iss nich!

Mieter M kündigt den Mietvertrag mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum 30. November 2015.
Die Mieten für Oktober und November 2015 zahlt er nicht mehr. Dazu beruft er sich auf ein Zurückbehaltungsrecht.

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Schlüssel - Copyright Sylvia Horst
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WEG: Schließanlage erneuert

Die Wohnungseigentümergemeinschaft müsse sich nicht darauf verweisen lassen, dass der verlorene Schlüssel im See liege und Nachschlüssel genüge.

Vielmehr dürfe die Gemeinschaft mehrheitlich beschließen, dass die Schließanlage erneuert wird, urteilt das LG Hamburg (10.03.2016 – 318 S 79/15). Sofern ein unzulässiger Verteilermaßstab beschlossen sein sollte, sei dies hier nicht zu überprüfen, Nichtigkeit liege nicht vor, Überprüfung der Kostenverteilung wäre möglich gewesen, wenn der Beschluss binnen Monatsfrist bei Gericht angefochten wäre.

CDU-SPD - Copyright Sylvia Horst
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Koalitionsvertrag: „Katalog der Grausamkeiten“

Gerade mal einen Monat nach der Landtagswahl hat sich unseren Erwartungen entsprechend am 16. November 2017 in Niedersachsen die Große Koalition aus SPD und CDU gefunden. Die neue Landesregierung hat sich nach Sondierungsverhandlungen in den verschiedenen politischen Bereichen und Themen ebenfalls neu konstituiert. Zur zukünftigen Wohnungspolitik Niedersachsens verlautet offiziell nichts. Alleine das macht schon stutzig. Und der soeben ratifizierte Koalitionsvertrag von Schwarz/Rot enttäuscht bitter.

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Geld - Copyright Sylvia Horst
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Zahlungsverzug: Kündigung auch wegen unerledigter Betriebskostennachforderungen möglich?

Vermieter V und Mieter M streiten sich um Mietrückstände und um eine unerledigte Nachforderung des V gegen M aus einer erteilten Betriebskostenabrechnung. V kündigt wegen Zahlungsverzugs und stellt sich auf den Standpunkt, auch die offene Betriebskostennachforderung sei kündigungsrelevant.

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Briefkasten - Copyright Sylvia Horst
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WEG: Briefkästen DIN–gerecht

Wie groß ein Briefkasten zu sein hat, hierrüber urteilt das Amtsgericht Frankfurt/Main (03.03.2016-33C3463/15). DIN A4-Umschläge müssten passen, eingeworfene Post gegen unbefugtes Herausnehmen gesichert sein.

Maßgeblich sei die Briefkastennorm DIN IN13724, würde diese nicht beachtet, so sei ordnungsmäße Verwaltung nicht gegeben (§ 21 Abs. 4 WEG), jeder Wohnungseigentümer habe Anspruch hierauf.

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Mietkündigung: Mieter tot, Erben unbekannt

Der Mieter stirbt, seine Kinder schlagen das Erbe aus. Weitere Erben sind dem Vermieter unbekannt. Es soll zwar noch einen Verwandten geben, der Vermieter kann ihn jedoch nicht ermitteln. Er benötigt aber jemanden, mit dem er das Mietverhältnis beenden und abwickeln kann, um die Wohnung neu zu vermieten.

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Hund - Copyright Sylvia Horst
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WEG: Leinenzwang in der Hausordnung

Gestritten wird darüber, ob Hunde frei im Garten der Wohnungseigentumsanlage herumlaufen dürfen. Die Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft verbietet dies, Leinenzwang ist vorgeschrieben.

Ja, sagt das LG Frankfurt/Main (2/9 S 11/15), nur auf diese Weise werde verhindert, dass freilaufende Hunde im Garten zu Besitzstörungen führen.

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Mietende: Höhere Nutzungsentschädigung für die Zeit danach als „Strafzins“?

Das Mietverhältnis ist aufgrund einer wirksamen Eigenbedarfskündigung des Vermieters beendet, Mieter M sieht aber erst 17,5 Monate später aus. In dieser Zeit überweist er weiter die vereinbarte Miete. V meint, das geschuldete Nutzungsentgelt dürfe höher sein und der Marktmiete entsprechen.

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BGH: Kaution in der Insolvenz

Gestritten wird darüber, ob die Kaution in der Insolvenz zur Verteilung der Masse an die Gläubiger zur Verfügung steht.

Nein, sagt der BGH (16.03.2017 – IX ZB 45/14, Mietrecht kompakt 2017, Seite 148), dies gelte dann nicht, wenn vorab Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters nach § 109 Abs. 1 Satz 2 Insolvenzordnung abgegeben ist, damit gehe die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis nämlich in vollem Umfang vom Insolvenzverwalter auf den Schuldner über, der die Insolvenz beantragt hat. Anspruch auf Rückzahlung der Kaution bestehe, wenn der Mieter seine mietvertraglichen Verpflichtungen erfüllt, also die Miete und Betriebskosten zahlt.

Anmerkung: Das bedeutet aber auch, dass der Vermieter mit der Kaution verrechnen darf, wenn er berechtigte Ansprüche hat und die Freigabeerklärung des Insolvenzverwalters vorliegt.

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Nachbarrecht: Gleißend hell? Iss nich!

Grundstückseigentümer G montiert eine Photovoltaikanlage auf seinem Hausdach. Nachbar N fühlt sich dadurch bei sonnigem Wetter stark geblendet. N verklagt G auf Beseitigung der hervorgerufenen Blendwirkungen.

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Nachbarrecht: Haftung für Rückstauschäden

Es regnet mal wieder richtig stark. Die Regenwasserkanalisation kann die anfallenden Wassermassen nicht mehr ableiten. Es kommt zum Rückstau im öffentlichen Kanalsystem und damit auch zu Schäden auf dem Grundstück des geschädigten Eigentümers E.

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Betriebskostenabrechnung verspätet

Der Mieter zieht aus ohne seine neue Adresse zu hinterlassen, dem Vermieter sind Mobilfunknummer sowie Adresse des Mietervereins bekannt, der den Mieter vor Auszug vertreten hatte. Nach 3 Jahren erfährt der Vermieter die neue Adresse und rechnet über die Betriebskosten ab.
Der Mieter rügt Verspätung, der Vermieter sagt, er habe die neue Adresse nicht gekannt, aus diesem Grunde dürfe er noch abrechnen, auch wenn die Jahresabrechnungsfrist abgelaufen ist.

Nein, urteilt AG Köln (208 C 495/15), Handynummer und Adresse des Mieterbundes hätten vorgelegen, es wäre möglich gewesen, Kontakt aufzunehmen um zeitgerecht abzurechnen, die Abrechnung sei verspätet und Nachzahlung nicht geschuldet.

Hamburg - Binnenalster
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Tagesausflug zur Alsterfahrt in Hamburg

Die diesjährige Gemeinschaftsfahrt von Haus und Grund Stade führte uns nach Hamburg. Wie schon in den 34 Jahren zuvor, hatte unser Ehrenmitglied Rudolf Möller die Organisation übernommen.

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Dr. Hans Reinold Horst
Dr. H.R. Horst, Vorsitzender Haus & Grund NDS

Landtagswahl: „Auf ein Wort … !“

Am 4. August 2017 ist in unserem Bundesland Niedersachsen die politische Bombe geplatzt. Durch einen Parteien- und Fraktionswechsel einer einzelnen regierungstragenden Abgeordneten hat die amtierende Landesregierung ihre hauchdünne Mehrheit verloren. Die Wahl zum kommenden Landtag, eigentlich terminiert auf den 14. Januar 2018, wird im Ergebnis deshalb auf den 15. Oktober 2017 vorgezogen.

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Mietvertrag - Copyright Sylvia Horst
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Mietkaution: Notarielle Unterwerfungserklärung ist keine zusätzliche Mietsicherheit!

Wohnungsmieter M verpflichtet sich mietvertraglich, den Anspruch des Vermieters V auf Mietzahlung durch eine notarielle Urkunde zu sichern, mit der sich M wegen der gesicherten Ansprüche der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein Vermögen unterwirft.

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Baum fällen - Copyright Sylvia Horst
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Wohnungseigentum: Mein Freund der Baum …

In der Außenanlage einer Eigentümergemeinschaft steht eine 90-jährige Roteiche mit einer Höhe von 28 m und einem Kronendurchmesser von 26 m neben drei anderen Laubbäumen (Buche, Kastanie und Roteiche). Die Eigentümergemeinschaft beschließt mehrheitlich, den großen alten Baum fällen zu lassen. Naturfreund N, Mitglied der Eigentümergemeinschaft, wendet sich dagegen und ficht den Beschluss an.

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Mietvertrag - Copyright Sylvia Horst
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Wenige Tage Mietverzug

In der Rechtsprechung ist es anerkannt, dass das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden kann, wenn Miete mehrfach erheblich verspätet geleistet und dies erfolglos abgemahnt ist.

Anders sei es, wenn der Mieter jeweils nur einige Tage verspätet gezahlt und es während zwölfjähriger Mietzeit keine Probleme gegeben habe, urteilt Landgericht Berlin (67 S 329/16). Das Gesamtbild der Vertragsverletzung entscheide darüber, ob eine Kündigung gerechtfertigt ist, im vorliegenden Falle nicht.

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Mietkaution: Freiwillige Bürgschaft neben „Regelkaution“?

Wohnungsmieterin W lebt in schwierigen finanziellen Verhältnissen, als der Vertrag abgeschlossen werden soll. Sie bietet deshalb einen Bekannten als Bürgen an und leistet zusätzlich noch die vertraglich vorgesehene Mietkaution. Der Bürge B nimmt V auf Rückgabe der Bürgschaftsurkunde in Anspruch. Er beruft sich auf eine Übersicherung.

So urteilt das Gericht >>

Mietvertrag - Copyright Sylvia Horst
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Mieterinsolvenz: Gegen wen richtet sich die Räumungsklage?

Vermieter V verlangt von Mieter M nach zahlungsverzugsbedingter Kündigung die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Die Klage wird am 8.3.2016 zugestellt. Am 3.3.2016 wird über das Vermögen von M das Insolvenzverfahren eröffnet.

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Töpfe - Copyright Sylvia Horst
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Modernisierung: Vermieter zahlt Kochtöpfe!

Hüten Sie sich, Ihrem Mieter die Küche zu modernisieren und einen vorhandenen Gasherd durch einen Induktionsherd zu ersetzen. Sonst kann es Ihnen passieren, dass Sie auf Ihre Kosten, auch gleich noch ein Set an neuen und induktionsgeeigneten Kochtöpfen mit drauflegen müssen.

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Hund - Copyright Sylvia Horst
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Hundekot im Garten – Kündigung

Der Mieter lässt seinen Hund im Garten, der allen Hausbewohnern zur Verfügung steht, sein Geschäft verrichten. Trotz Abmahnung, den Hundekot zu entfernen, verhält der Mieter sich weiterhin vertragswidrig. Der Vermieter kündigt mit der Begründung, der Hausfrieden sei durch dieses Verhalten nachhaltig gestört.

Ja, sagt AG Steinfurth (4 C 171/08), die fristlose Kündigung habe Bestand.

Fenster - Copyright Sylvia Horst
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Wohnungseigentum: „Ohne mich, da läuft hier gar nichts!“

Nur dem Hausmeister oder seinem Stellvertreter soll die alleinige Befugnis eingeräumt sein, die Flurfenster in der Gemeinschaftsanlage zu kippen oder ganz zu öffnen. Für die Wohnungseigentümer gilt: „Finger weg!“ So bestimmt es ein Beschluss, der in der Eigentümerversammlung mehrheitlich gefasst wird. Wohnungseigentümerin G fühlt sich dadurch gegängelt.

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Geld - Copyright Sylvia Horst
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Betriebskosten – kein Gewohnheitsrecht

Im Mietvertrag ist festgelegt, dass der Mieter Hausmeisterkosten anteilig zu tragen hat. Viele Jahre rechnet der Vermieter hierüber nicht ab. Als er dies erstmalig tut, wird über die Rechtmäßigkeit gestritten.

Entscheidend sei der Mietvertrag mit der vereinbarten Umlegemöglichkeit der Kosten auf den Mieter, es gebe kein Gewohnheitsrecht dahingehend, dass langfristiges Nichtabrechnen über diese Position für immer gelte, Hausmeisterkosten seien zu Recht als Betriebskosten für das letzte Jahr angesetzt und könnten auch künftig jährlich abgerechnet werden, sagt das AG Frankfurt a. M. (33 C 1729/15).

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Nachbarschaftskonflikt – Grundbucheinsicht

Anlässlich von Baumaßnahmen schüttet der Bauträger auf dem Nachbargrundstück das Grundstück unzulässig auf. Hiergegen will sich der beeinträchtigte Nachbar wehren und beantragt das Grundbuch einzusehen. Das Grundbuchamt verweigert die Einsichtnahme.

OLG München (08.06.2016 – 34 Wx 168/16) urteilt, zwar führe Grundstücksnachbarschaft allein noch nicht zum Recht auf Einsichtnahme, diese sei jedoch dann zu gewähren, wenn sachliche Gründe hierfür sprechen, insbesondere wenn der zuständige Eigentümer als Anspruchsgegner zu ermitteln ist um wegen Grundstücksbeeinträchtigung aus § 1004 vorzugehen.

WEG - Copyright Sylvia Horst
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Wohnungseigentum: Stellplatz für E-Bikes?

Die Eheleute Grün, beide Miteigentümer in einer Wohnungseigentumsanlage, möchten ihr Auto abschaffen und dafür 2 E-Bikes kaufen. Deshalb beantragen sie die Zustimmung zur Montage eines Fahrradständers auf ihrem in ihrem Sondereigentum stehenden Tiefgaragenstellplatz sowie die Erlaubnis, dort ihre E-Bikes abstellen zu dürfen.

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RA A.L. Schröder
Referentin: Frau Rechtsanwältin und Notarin A. L. Schröder
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Sonderveranstaltung des Vereins fand großen Zuspruch

„Erben und Vererben - Worauf müssen Immobilieneigentümer achten?“ war das Thema der Sonderveranstaltung des Vereins Haus & Grund Stade am 14.06.2017, 18.30 Uhr in der Gaststätte „Vier Linden“ in Stade-Schölisch.

Der 1. Vorsitzende Günther Jahnke begrüßte mehr als 100 Zuhörer und als Referentin Frau Rechtsanwältin und Notarin Andrea Luise Schröder aus der Anwaltskanzlei Eylmann – Schröder in Stade. Als Gast konnte G. Jahnke den Schatzmeister Jürgen Dahmen vom Nachbarverein H&G Buxtehude begrüßen.

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Zahlungsverzug: Finanzielle Schieflage entlastet nicht

Vermieter V kündigt Wohnungsmieter M außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich nachdem der Miter in Zahlungsverzug geraten ist. Der Mieter zahlt und begründet die aufgelaufenen Mietrückstände damit, dass er durch eine weit überhöhte Steuerschätzung und durch ungerechtfertigte Vollstreckungsmaßnahmen der Finanzbehörden unverschuldet in eine schwierige finanzielle Notlage geraten sei.

Hierzu der BGH >>

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BGH: Duldung für Versorgungsleitungen - § 12 Niederspannungs-Anschlussverordnung

Der Grundstückseigentümer ist gegenüber dem Netzbetreiber dazu verpflichtet, dass er Leitungen zur Zu- und Fortleitung von Elektrizität auf seinem Grundstück unentgeltlich zulässt, dies gelte selbst dann, wenn damit die Versorgung Dritter gesichert werde.

Dies regele § 12 Niederspannungs-Anschlussverordnung, sagt der BGH (09.12.2016 – V ZR 231/15).

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Nachbarrecht: Maschendrahtzaun contra Sichtschutzzaun

Die Rechtsvorgänger der beteiligten Grundstücksnachbarn errichteten einen Maschendrahtzaun auf der Grenze beider Grundstücke, also teilweise auf dem eigenen Grundstück, teilweise auf dem Grundstück des angrenzenden Nachbarn. Niemand meckerte. Die heutigen Grundstückseigentümer stört das zunächst auch nicht. Ein Nachbar schneidet nun seine Hecke, direkt am Maschendrahtzaun gepflanzt, stark zurück. Dadurch wird das angrenzende Nachbargrundstück einsehbarer. Der Mieter dieses Grundstücks errichtet deshalb einen 20 m langen Holzflechtzaun in einer Höhe von 1,80 m entlang des Maschendrahtzaunes "auf seiner Seite."

So urteilt das Gericht >>

BGH - Copyright Sylvia Horst
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BGH: Keine Kautionsverrechnung mit verjährten Betriebskosten

Werden Betriebskosten nicht innerhalb von 3 Jahren (Verjährungsfrist nach §§ 195, 199 BGB) mit der Kaution verrechnet, so sei eine spätere Verrechnung nach eingetretener Verjährung nicht mehr statthaft, urteilt der BGH (20.07.2016 – VIII ZR 263/14), § 216 Abs. 1 BGB finde hier keine Anwendung. Dort ist festgelegt, dass die Verjährung den Gläubiger (Vermieter) nicht hindere seine Befriedigung aus dem belasteten Gegenstand (Kaution) zu suchen.

Aber:
Abs. 3 der benannten Vorschrift sagt, dies gelte nicht, wenn der verjährte Anspruch eine „wiederkehrende“ Leistung betreffe und dies sei hier gegeben, führt der BGH aus. Zu der periodisch zu leistenden Miete gehörten auch Betriebskosten, den Charakter als „wiederkehrende“ Leistung verlieren diese nicht dadurch, dass sie als Saldo einer Abrechnung verlangt würden, der Abrechnung komme kein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zu, sie sei ein Rechenvorgang im Sinne von § 259 BGB, der (lediglich) die Fälligkeit der Nachforderung herbeiführe, der Freigabeanspruch des Mieters wegen zu Unrecht verrechneter Kaution ist daher begründet.

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Brenntage in Niedersachsen abgeschafft

Nach der Pflanzenabfallverordnung vom 14.01.2015 sind Brenntage in Niedersachsen generell abgeschafft. Zulässig ist es das Verbrennen von pflanzlichen Abfällen bei der zuständigen Behörde zu beantragen, § 2 Pflanzenabfallverordnung. Diese Regelung gilt ab 28.01.2015.

Davor war es den Städten und Gemeinden möglich eine bestimmte Anzahl von Brenntagen im Jahr festzulegen, die es allen Eigentümern ermöglichte pflanzliche Abfälle auf ihrem Grundstück zu verbrennen. Zum Schutze der Umwelt ist dies jetzt nicht mehr generell gestattet, sondern nur im Ausnahmefall auf Antrag.

Kurznachrichten

Rauchen auf dem Balkon: Mietminderung?

Rauchen auf dem Balkon kann der Vermieter rechtlich nicht verbieten. Möglich ist es jedoch, dass der darüber wohnende Mieter sich dadurch erheblich gestört fühlt und deshalb die Miete mindert. 5 % sei angemessen, sagt LG Hamburg (1 S 92/10).


Schimmelvermutung

Unter der Balkontür hat sich Feuchtigkeit gesammelt und das Parkett leicht verfärbt, der Mieter vermutet Schimmelbildung unter dem Parkett und mindert die Miete. Nein, urteilt AG München (474 C 2793/12), die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung sei durch die Verfärbung nur unerheblich i. S. v. § 536 BGB beeinträchtigt, dies muss der Mieter hinnehmen. Dass Schimmel unter dem Parkett vermutet wird, genüge nicht die Miete begründet zu mindern.

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